-都更為何如此棘手

「士林文林苑」、「松山永春案」過程的精彩度,拍案叫絕。到處看到掛著都更的橫布條,卻遲遲不見動工跡像、好多都更案,一拖就是二十年,又是為什麼?...這是台灣的政商生態嗎?

"都更"這個名詞,在台灣已走過二、三十年了吧!卻一直看不到有很好的進展,為什麼?

房子老舊、安全問題、住的方便性、老人家行動不方便....等等,都是"都更"想要解決的問題,看起來有百利無一害才對啊!

有新的房子可住,有電梯、安全度也提高了,住的也舒服,都是可以預見的好處啊!那為何都更的問題仍舊如此的棘手,讓地方政府、建商與住戶都困擾。為何?

其實說"都更"百利而無一害的人,都是些功能主義者,只從單方面的想法切入,少了系統化思考,就不可能有同理心,最後還是落到利害關係的陷阱,自然難以突破。

先說"都更"對誰的利益最大?住戶、建商、還是政府?這裡面最大的、直接影響到的是誰?政府只要出一張公文,辦點公聽會,出一點小錢,給一些容積率的優惠,就可以從"都更"後的房屋稅與地價稅(都更後的房屋稅與地價稅都會大幅提升,或者交易過程的稅收)中,挹注財庫稅收,是最直接與最大的受益者。

建商,從"都更"中得到的是容積率的轉換,以及對公共空間的違規使用(最後結果由住戶承擔),賺到錢後就可以一走了之,沒有任何後續責任要負擔。

但住戶就不一樣了。

一些老舊房子的擁有者,大部分都是年紀較大的,靠的是以前的積蓄或是退休金,買到一個安身立命的場所。在"都更"前不需要負擔管理費,不需要負擔公共設施的費用,可以住到實際的坪數。但新的建築法規,規定的雙樓梯等安全需求,讓公共設施大幅度的增加,結果"都更"後可住的空間減少,費用卻大幅度增加(房屋稅、地價稅、管理費....)。就以一個四十五坪的公寓來說,"都更"後可能轉換到的可住空間,只剩下30坪左右,卻要負擔四十五坪的管理費用與房屋稅及分攤的地價稅。

這些屋主靠的是退休金維生的居多,受到年金改革的影響,收入驟然下降,卻每個月平白要多出萬把塊的支出,(跟租房子無異)生活要如何過?一些沒頭腦的酸民只喊著,"房價提升,可以賣掉啊!"請問,只有一個房子的人,賣掉後要住哪?當遊民嗎?酸民沒頭腦是常態,因為只會隱藏在黑暗世界放炮,不敢負責任的人,看不到實際世界的現實,難免。

這些問題政府方面都不考慮,只會怪住戶無理取鬧(市長居然也跟著起鬨,沒辦法,要選票嘛),這樣的"都更",如何會成功?

沒有系統觀的思考邏輯,自然不會有同理心。建商在商言商,賺黑心錢又何妨,拿別人的公寓來賺錢,何樂而不為?沒有社會責任的企業,只看到一棟棟掛著公共空間的牌子,卻圍著圍牆的大樓,不就是官商勾結的結果?

收入降低、支出增加,雖說住個好房子,眼前的收支要平衡得先過,才是重點啊!負責"都更"的政府官員,有頭腦一點吧!Give and Take思維,是21世紀的商業模式主流,先讓利再創利,有誰不要?可惜"都更"卻只看到幾波人馬在搶利。只要有搶利的現象存在,算計就成了唯一,要達到共識,當然不容易。系統化思考,以同理心來面對住戶的困境,是"都更"成功的唯一關鍵要素!(一堆建商還是以流氓心態,威脅、利誘的逼住戶就範。地方政府官員也都是一丘之貉,自動自發,誰還管居住正義。)